Gemeinde Norddorf zieht Reißleine und plant den Stopp weiterer Zweitwohnungen …

Gleich zwei Gemeinderatssitzungen an einem Tag ist schon etwas Außergewöhnliches. Aber es ging für die Gemeinde Norddorf um eine richtungsweisende Entscheidung. Für einen Großteil der Gemeinde bestehen verbindliche Bebauungspläne. Mit den Bebauungsplänen 7A, 7B und 7C sollen nun die restlichen Teilbezirke so überplant werden, dass Dauerwohnungen und langfristige Fremdenverkehrsnutzung gesichert und gefördert werden sowie eine weitere Zunahme von Zweitwohnungen unterbunden wird.

In den vergangenen Jahren wurde zunehmend Wohneigentum als Wertanlage erworben und oft als Zweitwohnung genutzt, die häufig nur wenige Tage im Jahr bewohnt ist. Neben dem Verlust von Dauerwohnungen führt dieses auch zu einer Verringerung von touristischer Wertschöpfung. Für die einheimische Bevölkerung ist Dauerwohnraum knapp und teuer geworden. Im Jahr 2021 wurde in einer in Norddorf durchgeführten Analyse festgestellt, dass in nur noch 55% der Wohngebäude Bewohner wohnen, die ihren Erstwohnsitz in Norddorf haben. Diesen Trend möchte die Gemeindevertretung jetzt stoppen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7A liegt im Nordwesten der Ortslage, westlich der Lunstruat zwischen den Straßen Dünemwai im Süden und Strunwai im Norden. Er hat insgesamt eine Größe von 5,1 ha.

Aufgrund der Beschlussunfähigkeit der Gemeindevertretung durch Befangenheit zahlreicher Gemeinderatsmitglieder, die Grundeigentum im Geltungsbereich dieses BB besitzen, hatte die Kommunalaufsicht mit Herrn Rück einen erfahrenden Verwaltungsfachmann beauftragt, den entsprechenden Entwurfs- und Aufstellungsbeschluss durchzuführen. In vielen Vorgesprächen wurden sowohl die baurechtlichen Details als auch die inhaltlichen Wünsche hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung mit dem Gemeinderat abgestimmt.

Insbesondere durch die Festsetzung der Nutzung als Sondergebiet gemäß §11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (SO D+T) wird die zukünftige Nutzung eindeutig festgelegt. Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen und deren Nutzung wird von dem Vorhandensein mindestens einer Dauerwohnung abhängig gemacht. Zweitwohnungen sind in diesem Bereich planungsrechtlich nicht mehr zulässig. Bewohner von Dauerwohnungen müssen ihren Lebensmittelpunkt in der Gemeinde Norddorf haben.

Es werden zwei Typen (SO1 und SO2) unterschieden, die hinsichtlich ihrer Nutzungsintensität variieren. Das Maß der baulichen Nutzung wird mittels einer maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt, eine Geschoßzahl wird nicht festgelegt, Bauvorhaben müssen sich gemäß §34 BauGB an den Nachbarbauten orientieren. Neu ist auch die Festlegung einer Mindestgrundstücksgröße, die östlich der Straße Haag auf 600 m² und westlich auf 900 m² festgelegt wird. Für Grundstücke, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens schon kleiner als die Mindestgröße sind, gilt Bestandsschutz.

Ein weiteres Sondergebiet ist das Sondergebiet Hotel. Hier sind nur Betriebe des Beherbergungsgewerbes mit entsprechender Schank- und Speisewirtschaft zulässig. Neben einer Wohnung für den Betriebsinhaber und Personal-Wohnungen sind keine Ferienwohnungen möglich.

Auch im Bebauungsplan 7B für das Gebiet östlich der Lunstruat, bis zum Trilhuk/Ual Saarepswai und westlich des Nei Stich, beidseitig der Straße Taft, wurde für die Art der Nutzung in vielen Bereichen ein Sondergebiet Dauerwohnen und Touristenbeherbergung festgelegt. Ähnlich wie beim BB 7A wurden Mindestgrundstücksgröße (600 m2) und GRZ festgesetzt. Baufenster gibt es nicht, die Ausführung richtet sich weitgehend nach dem §34 des BauGB, der sich an der Bauweise von Nachbarbauten orientiert. Auch im Bebauungsplan 7B wird die Zulässigkeit von Ferienwohnungen von mindestens einer Dauerwohnung abhängig gemacht, die schon beim Bauantrag benannt werden muss. Zweitwohnungen sind auch hier nicht zulässig.

In dem vorhabenbezogene Bebauungsplan 7C werden die hotelzugehörigen Flächen des Sonnenresort Hüttman sowie die Grünfläche dazwischen überplant.

In der nun folgenden öffentlichen Auslegung der drei Bebauungspläne kann die Norddorfer Bevölkerung eventuelle Einwände vorbringen, die dann von der Verwaltung bearbeitet werden. Bis Mitte 2023 gilt für die Gebiete der Bebauungspläne noch eine Veränderungssperre. Es ist geplant, die neuen Bebauungspläne im kommenden Herbst/Winter endgültig zu verabschieden.

„Wir werden in den kommenden Monaten alle Bebauungspläne der Gemeinde Norddorf hinsichtlich ihrer Aktualität durchforsten und wo nötig anpassen,“ so Norddorfs Bürgermeister Christoph Decker.