Status der B-Plan- Änderungen in der Gemeinde Nebel …


Die Gemeinde Nebel aus der Luft … ©Peter Totzauer

In den vergangenen Wochen und Monaten gab es zahlreiche Meldungen, dass das Kreisbauamt Nordfriesland in den touristischen Hochburgen an der Nordfriesischen Küste Kontrollen über die illegale Nutzung von Ferienwohnungen durchgeführt hat. Auch auf Amrum, in der In der Gemeinde Nebel, wurde im Bereich des B-Plan 4 im Sommer letzten Jahres für insgesamt 20 nicht genehmigte Ferienwohnungen bereits eine Nutzungsuntersagung verfügt.

Die Art der Nutzung von Wohnungen ist insbesondere in den Bebauungsplänen der Gemeinden eindeutig geregelt. Ist ein Wohngebiet mit WR klassifiziert, bedeutet dieses:  reines Wohngebiet. Hier ist eine Vermietung von Ferienwohnungen in der Regel untersagt. Auch eine Klassifizierung als WAallgemeines Wohngebiet bedeutet nicht unbedingt, dass hier eine Vermietung uneingeschränkt möglich ist. Die Wohnnutzung ist in diesem Gebiet vorherrschend, sie muss zahlenmäßig die anderen Nutzungen also überwiegen, Beherbergungsbetriebe können hier ausnahmsweise betrieben werden. Eindeutig ist die Klassifizierung SO Sondergebiet für Dauerwohnen und Tourismusbeherbergung, hier ist eine Vermietung von Ferienwohnung genehmigungsfähig.

In vielen B-Plänen der Gemeinde Nebel sind ein großer Teil der Grundstücke mit WR klassifiziert. Von 330 Grundstücken im Bereich der B-Pläne 1-17 sind etwa 240 Grundstücke betroffen, auf denen laut Gesetz keine Ferienwohnung vermietet werden dürfen. Hier ist dringender Handlungsbedarf angesagt, um die Vermietung von Ferienwohnungen zu legalisieren.

 Als vorläufige Planungsziele für alle B-Pläne wurden unter anderem folgende Punkte festgelegt:

  1. Überprüfung der GRZ und der Baufenster im Verhältnis der Grundstücke.
  2. Bestandssicherung
  3. Eine Dauerwohnung pro Haus
  4. Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes §11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Dauerwohnen und Touristenbeherbergung zur Schaffung einer planungsrechtlichen Voraussetzung für die Errichtung von Dauer- und Ferienwohnungen

Die Gemeinde hat damit begonnen, die B-Pläne zu überarbeiten. Notwendig hierfür ist ein sogenannter „Städtebaulicher Rahmenplan“, der für die einzelnen Gebiete unter anderem das Verhältnis von Dauerwohnraum /Ferienwohnungsvermietung festlegt.  Als Grundlage hierfür wurde Ende letzten Jahres eine Erhebung über die tatsächliche Nutzung des Wohnraums als Dauer- oder Ferienwohnung im gesamten Gemeindegebiet durchgeführt. Hierzu wurden die vorhandenen Bauakten ausgewertet und eine Bestandaufnahme vor Ort erhoben.

In den vergangenen Monaten hat die Gemeinde Nebel für alle zu ändernden B-Pläne einen Aufstellungsbeschluss gefasst, für den B-Plan 4 im Oktober letzten Jahres, für die B-Pläne 1 und 3 im Dezember letzten Jahres, für den Plan 2 im Februar und für die Pläne 22,9 ,14 im April dieses Jahres. Die weitere Bearbeitung der Pläne wird durch das Bau- und Planungsamt des Amtes Föhr-Amrum koordiniert.

Nicht nur die Gemeinde Nebel, sondern auch alle anderen Gemeinden des Amtsbereiches, werden in Bau/Planungsangelegenheiten durch das Bau- und Planungsamt des Amtes Föhr-Amrum betreut. Durch die Personalknappheit hat sich eine große Anzahl von Planungsaufträgen aller Amtsgemeinden angesammelt, die in einer Warteschleife zur Bearbeitung liegen. Zur Reihenfolge der Bearbeitung hat das Bauamt daher in Absprache mit den einzelnen Gemeinden eine Prioritätenliste aufgestellt.

Die Priorisierung erfolgt in drei Stufen. In der ersten Stufe priorisieren die Gemeinden ihre eigenen Verfahren selbst von Priorität 1 (höchste Priorität) bis Priorität 3 (niedrige Priorität). Zur Abstimmung werden mindestens einmal im Jahr Zielgespräche mit den Gemeinden durchgeführt. In der zweiten Stufe werden die Verfahren entsprechend ihrer Ausrichtung innerhalb der Priorität 1, 2 und 3 noch weiter nach festgelegten Kategorien priorisiert. Die Kategorien sind: 1. Rechtliches Erfordernis, 2. Daseinsvorsorge, 3. Nachträgliches Baurecht, 4. Wohn- und Gewerbegebiete, 5. Dauerwohnen / Touristenbeherbergung, 6. Touristische Infrastruktur und 7. Sonstiges. Innerhalb der Kategorien erfolgt eine letzte Priorisierung nach dem Datum des Aufstellungsbeschlusses.

Aufgrund von Personalknappheit und hohem Arbeitsaufkommen im Amt, ist geplant, die Bearbeitung der B-Pläne teilweise an entsprechende externe Planungsbüros zu vergeben. Hierzu muss eine Ausschreibung seitens des Amtes gemacht werden. Laut Aussage von Amtsdirektor Christian Stemmer ist nicht nur die Ausschreibung selbst, sondern auch die Betreuung der externen Büros mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden. „Die Durchführung einer externen Vergabe ist nicht zielführend, wenn das Verfahren aufgrund der begrenzten Kapazitäten nicht entsprechend betreut werden kann,“ so Christian Stemmer, „ zudem werden die Verfahren immer aufwendiger: Umweltbericht mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung, Ausgleichsmaßnahmenkonzept, Artenschutzfachbeitrag, Schallgutachten mit Verkehrszählung, Geruchsgutachten, Bodengutachten, Regenwasserversickerungsnachweis, Einmessung des Plangebietes, archäologische Voruntersuchung.“ Mit dem gestiegenen Planungsaufwand ist entsprechend auch der Abstimmungs- und Prüfaufwand größer geworden.

Für die Gemeinde Nebel wurde bisher nur der B-Plan Nr.4 ausgeschrieben und zur weiteren Bearbeitung an ein Planungsbüro übergebenDas Büro wartet zurzeit auf die Fertigstellung des Städtebaulichen Rahmenplans, der zur Vermeidung von weiteren Verzögerungen mittlerweile auch an ein externes Planungsbüro vergeben wurde. Für die B-Pläne 1 und 3 wird die Ausschreibung bis zum 11.Oktober erfolgen.

Die B-Pläne 2, 9, 14 und 22 haben die Priorität 2, eine Bearbeitung wird voraussichtlich erst im kommenden Jahr beginnen.

Auf die Frage, ob es einen konkreten Plan gibt, diesen Personalmangel zu beheben, antwortete Christian Stemmer: „ Wir haben bzw. bauen nach wie vor die Verwaltungsstruktur um. Früher haben wir versucht, so viel wie möglich mit eigenen Stadtplanern*innen im Hause zu bearbeiten. 3 Stellen im Bereich Stadtplanung waren offen, 1 konnte besetzte werden. 2 Stellen wurden immer wiederkehrend ausgeschrieben. Da wir es allerdings nach 5 erfolglosen Ausschreibungen aufgegeben haben, geeignete Stadtplaner*innen zu suchen und handeln mussten, wurden die Stadtplanungsstellen in Verwaltungsstellen umgewandelt und mit Verwaltungspersonal besetzt, die ausschließlich B-Pläne ausschreiben und vergeben sowie die Büros bei Ihrer Arbeit inhaltlich begleiten.

Alleine die inhaltliche Bearbeitung der Planungsbüros beansprucht nicht unerheblich Zeit. Der Schritt war dann jedoch notwendig, denn andernfalls können wir es nicht schaffen, die 190 laufenden Verfahren auf beiden Inseln zu bearbeiten. Nicht eingerechnet sind die anstehenden Verfahren, die durch die „illegalen Ferienwohnung-Thematik“ auf die Verwaltung zukommen. Die Schulung der Mitarbeiter durch interne Umbesetzung und Neubesetzung durch externe ist rein personell seit dem 7. Oktober abgeschlossen, so dass wir in den kommenden Monaten nach Einarbeitungsphasen endlich so aufgestellt sind, dass im Weiteren eine geregelte Arbeit möglich sein wird.“

Am kommenden Montag, den 14.10.2024 um 18:00 Uhr informiert der Kreis Nordfriesland (B.Jansen) im Gemeindehaus Norddorf zur Thematik “illegale Ferienwohnungen”. 

Über Ralf Hoffmann

Ralf Hoffmann wurde 1955 in Schleswig geboren und zog mit seinen Eltern und Geschwistern 1962 nach Amrum. Nach dem Abitur in Niebüll studierte Ralf Luft und Raumfahrttechnik in Berlin. Die ersten 6 Berufsjahre verbrachte er als Entwicklungsingenieur bei VW und danach wechselte er als Aerodynamischer Entwicklungsingenieur zu Ford nach Köln. Als Leiter der Aerodynamischen Entwicklung für Ford Europa und die letzten 15 Jahre als Manager Aerodynamik und Motor- und Komponentenkühlung war er weltweit verantwortlich und viel unterwegs, um die jeweiligen Prototypen unter Hitze und Kälte zu testen. Nach all den Jahren auf dem Festland sind Ralf und seine Frau Karin nun wieder nach Amrum zurückgekehrt.

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