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Die Gemeinde Nebel reagiert auf illegale Ferienwohnungen. Ziel der 5. Änderung des Bebauungsplans 4 ist, Dauerwohnraum zu sichern und Tourismus gezielt zu steuern.
Überraschung für Nebeler Bürger
Die Überraschung war groß, als einige Nebeler Bürger Ende Juni 2023 Post von der Unteren Bauaufsichtsbehörde erhielten: Ihnen wurde mitgeteilt, dass die von ihnen durchgeführte Vermietung von Ferienwohnungen in ihren Gebäuden nicht zulässig sei und die weitere Nutzung als Ferienwohnung untersagt werde. Im Bereich des Bebauungsplans 4 ist entlang des Noorderstrunwai/Prästerstigh ein Reines Wohngebiet (WR) festgesetzt. In einem Reinen Wohngebiet ist Ferienwohnungsvermietung nicht erlaubt. Nach § 3 der Baunutzungsverordnung von 1977 dienen Reine Wohngebiete ausschließlich dem Wohnen.
Schnell stellte sich heraus, dass dies nicht nur ein Problem der Gemeinde Nebel ist. Im gesamten Kreis Nordfriesland betrifft dies tausende Wohnungen, die bislang illegal als Ferienwohnungen vermietet wurden. Alle betroffenen Gemeinden begannen, ihre B-Pläne zu überarbeiten, um diese Problematik zu lösen.
Ziele des neuen B-Plans
Als eine der ersten Gemeinden stellt nun Nebel einen Entwurf vor, der diese Situation adressiert. Mit der 5. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 4 möchte die Gemeinde dringend benötigten Dauerwohnraum sowie eine kontrollierte Tourismusbeherbergung sichern. Ziel ist es, das bestehende Nebeneinander von Dauerwohnen und Ferienwohnen langfristig zu erhalten und neue Entwicklungen zu steuern. Der B-Plan 4 umfasst das Gebiet südlich des Noorderstrunwai, westlich des Waasterstigh, nördlich des Strunwai und östlich des Sanghunghwai.
Das zugrunde liegende Konzept des neuen Bebauungsplans orientiert sich stark am tatsächlichen und planungsrechtlichen Bestand im Plangebiet. Die Gemeinde Nebel möchte als Urlaubsort weiterhin entsprechende Unterkünfte anbieten. Deshalb sollen neben dem Wohnen (Dauerwohnen) auch Ferienwohnungen zugelassen werden.
So sollen Dauer- und Ferienwohnungen geregelt werden
Die bisher festgesetzten Reinen Wohngebiete (WR) und Allgemeinen Wohngebiete (WA) werden größtenteils in ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ (SO) umgewandelt. Festgesetzt wird, dass in Gebäuden mit Wohnungen (Dauerwohnungen und/oder Ferienwohnungen) mindestens eine Dauerwohnung vorgesehen sein muss. Damit ein relevanter Anteil an Wohnraum für die örtliche Bevölkerung entsteht, definiert der Bebauungsplan eine Mindestgröße von 75 m² Geschossfläche für Dauerwohnungen. Für Gebäude mit einer Grundfläche von weniger als 100 m² wird dieser Wert auf 55 m² reduziert. Zweit- und Nebenwohnungen sind in diesem Gebiet nicht erlaubt.
Der Bereich westlich des Prästerstigh wurde bereits in der 3. Änderung des B-Plans Nr.4 zur Sicherung von Dauerwohnraum als Reines Wohngebiet (WR) festgelegt. Die 5. Änderung übernimmt diese Nutzung. Zur Sicherung des Dauerwohnens werden in diesem Bereich Ferienwohnungen ausdrücklich ausgeschlossen. Auch hier sind Zweit- und Nebenwohnungen verboten.
Für die meisten Grundstücke wurde als Maß der baulichen Nutzung eine maximale Größe zwischen 140 m² und 160 m² festgelegt. Innerhalb des Plangebietes sind eingeschossige Einzelhäuser zulässig; Doppelhäuser und Hausgruppen sind ausgeschlossen. Die maximal zulässigen Grundflächen dürfen durch Balkone, Erker, Vordächer und Terrassenüberdachungen am Hauptgebäude um bis zu 15 Prozent sowie durch direkt am Hauptgebäude angebaute Terrassen um bis zu 25 Prozent überschritten werden. Nebenanlagen, Garagen und offene Kleingaragen (Carports) sind nur innerhalb der durch Baugrenzen definierten bebaubaren Flächen zulässig.
Damit die öffentlichen Straßenflächen und Parkplätze nicht dauerhaft durch Bewohner, Gäste oder Besucher belegt werden, ist eine Mindestanzahl von 0,7 Pkw-Stellplätzen je Wohnung festgelegt.
Weitere Schritte bis zur Rechtskraft
Die Nebeler Gemeindevertretung stimmte diesem Vorentwurf zu. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mit Erörterung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung soll durch eine spezielle, noch bekannt zu gebende Informationsveranstaltung sowie über eine Veröffentlichung im Internet in Verbindung mit einer öffentlichen Auslegung des Vorentwurfs erfolgen.
Nach Abschluss der Auslegung werden die eingegangenen Stellungnahmen geprüft und fließen in den weiteren Entscheidungsprozess ein, der zur Rechtskraft des Bebauungsplans führt.
Diese nun vorgestellte B-Planänderung hat sicherlich Vorbildcharakter für die anderen noch zu ändernden B-Pläne der Gemeinde Nebel.
> Damit die öffentlichen Straßenflächen und Parkplätze nicht dauerhaft durch Bewohner, Gäste oder Besucher belegt werden, ist eine Mindestanzahl von 0,7 Pkw-Stellplätzen je Wohnung festgelegt.
Hier fehlt wohl die Angabe der Standardabmessungen. Oder mir müsste mal jemand erklären wie ich 1,0 PKW auf 0,7 PKW-Stellplatz unterbringe – ohne Türen ab zu schrauben oder ähnliches. Sonst stelle ich mir bei einem Haus mit 3 Wohnungen vor das dort dann 0,9 PKW-Stellplatz fehlen dürfte – was immer noch mehr ist als die Phantasiezahl pro Wohnung vorsieht. Aber leider mit einem Minuszeichen davor. Darf’s dann demnächst auch noch 0,3 Bürgersteig sein (den Smäswai und Noorderstrunwai nie hatten) oder woher kommt das Limit?
Im Ernst. Ich denke nicht das man davon ausgehen kann das Gäste oder Mieter generell nur Kleinwagen hätten und Elektroautos werden zwar mehr aber die gibt es leider auch in der Sorte “Passt kaum in die Lücke” was man ja auch wieder niemandem vorschreiben kann zu kaufen.
Kompromissvorschlag: Wir bitten die WDR die Spuren auf den Anlegern und Schiffen schmaler zu machen damit nur noch 0,7 PKW(Breiten) auf die Insel kommen können. Denn was nicht passt, wird passend gemacht. 😉 SCNR.
Und die Anwohner im Westlichen Präästerstigh werden vermutlich von dem Plan auch nicht begeistert sein. K.M.
Laut gestriger Veröffentlichung auf amtfa.de wird die “frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit im Rahmen eines Erörterungstermins am Montag, den 08.12.2025, um 19:00 Uhr” stattfinden.
Zeitgleich beginnt auch die öffentliche Auslegung des Planes.
Die “Erörterung” ist demnach reine Farce und es ist erstaunlich, dass der Gemeinde das bei dieser Veröffentlichung auf amtfa.de gar nicht auffällt.
Es wird von oben herab der Bebauungsplan verkündet, denn jegliche Diskussion mit den Bürgern kann ja gar nicht mehr im Bebaungsplan seinen Niederschlag finden. Eine Proforma Veranstaltung.
Es bleibt also bei schriftlichen Einwendungen gegen den Bebauungsplan, die sicher “zur Kenntnis genommen werden”, wie bei vielen früheren Plänen der Gemeinde, aber das wars dann auch schon.